برخی فایل‌هایی که طی روزهای اخیر به بازار اجاره مسکن در برخی از محلات معمولی و مصرفی شهر تهران عرضه شده‌اند نشان‌دهنده نوعی جوسازی از جانب برخی افراد فرصت طلب در تعیین نرخ پیشنهادی اجاره‌بها به منظور افزایش قابل توجه سطح درآمد از این بازار است.
تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در حالی‌که فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره در سال ۹۸ هنوز آغاز نشده است و رفت وآمد به بازار اجاره از جانب متقاضیان اجاره واحدهای مسی در روزهای پایانی فروردین ماه در سطح محدودی قرار دارد برخی با انتشار آگهی اجاره واحدهای مسی با نرخ‌های غیرمتعارف سعی در هیجانی کردن بازار و افزایش سطح قیمت‌ها در این بازار دارند.
این موضوع به خصوص در برخی محلات و مناطق مصرفی و پرتقاضا و به ویژه در میان واحدهای مسی ریزمتراژ و کوچک‌متراژ در سطح گسترده‌تری نسبت به سایر محلات و مناطق و فایل‌های اجاره مشهود است.
جوسازی در بازار اجاره مسکن از سوی برخی گروه‌های ذی‌نفع در این مناطق به گونه‌ای است که مشخصات ملک معرفی شده به هیچ وجه سنخیتی با شرایط قیمتی تعیین شده به‌عنوان اجاره‌بها ندارد.
در بسیاری از این آگهی‌ها واحدهای کوچک‌متراژ و ریزمتراژ محروم از امکانات تکمیلی واقع در محلات مصرفی مورد تقاضای گروه‌های متوسط و بعضا متوسط رو به پایین، با مبالغ بالای ودیعه و اجاره بهای ماهانه چند میلیونی به بازار عرضه شده‌اند؛ طوری‌که در نگاه اول این تصور برای متقاضیان ایجاد میشود که متن آگهی به‌صورت اشتباه منتشر شده است.
به‌عنوان مثال برخی از این فایل‌ها بدون آنکه برخوردار از امکاناتی نظیر پارکینگ در مناطق شلوغ شهر باشند یا برخی دیگر بدون آنکه مجهز به آسانسور باشند و به‌رغم آنکه در طبقات انتهایی ساختمان واقع شده‌اند با شرایطی غیر واقعی به‌عنوان فایل اجاره به متقاضیان و مستاجران معرفی شده‌اند.
در حالی‌که واحدهای مشابه به‌رغم برخورداری از امکانات مکمل همچون پارکینگ، انباری و آسانسور در قراردادهای قبلی و سال گذشته دقیقا با اجاره‌بهایی معادل نصف اجاره بهای پیشنهادی این واحدها به مستاجر واگذار شده‌اند.
این واحدها در واقع واحدهایی هستند که در سال گذشته اجاره‌بهای آنها نصف یا حتی کمتر از نصف اجاره‌بهای جدید پیشنهادی بوده است.
این در حالی است که در برخی دیگر از مناطق و محلات شهر که بعضا مرغوب‌تر نیز هستند واحدهای مسی با سطح اجاره‌بهای به مراتب مناسب‌تر از این واحدها به تناسب متراژ، موقعیت و امکانات واحد به بازار عرضه شده‌اند.
واسطه‌های بازار اجاره با تایید این مطلب که در شرایط فعلی عده‌ای قصد هیجانی کردن بازار اجاره وافزایش نامتعارف اجاره‌بهای واحدهای مسی را دارند به مستاجران توصیه می‌کنند از بازدید و اجاره واحدهایی که سطح اجاره‌بهای پیشنهادی آنها فراتر از عرف بازار است خودداری کنند تا این گروه از مالکان نیز مجبور به تعدیل سطح اجاره بهای پیشنهادی متناسب با واقعیت بازار شوند.
بازار اجاره مسکن در آستانه آغاز فصل اوج جابه‌جایی‌ها در یک شرایط ویژه قرار گرفته است؛ این شرایط ویژه بیش از آنکه ناشی از تحولات اخیر بازار معاملات مسکن باشد بیشتر از جو روانی حاکم بر بازارها و متغیرهای بیرونی تاثیر گرفته است.
در حالی که طی ماه‌های اخیر سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن از سرعت رشد قیمت واحدهای مسی کمتر بوده است، اما وضعیت فایل‌های اجاره پیشنهاد شده به بازار مسکن در روزهای اخیر نشان می‌دهد به نظر می‌رسد برخی از موجران درصدد برآمده‌اند تحولات سال گذشته و تنش‌های ایجاد شده در سایر بازارها را امسال به نرخ اجاره‌بها منتقل کنند.
هم‌اکنون بخشی از فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن در شرایطی که هنوز فصل اوج نقل و انتقالات در بازار ملک آغاز نشده است با اجاره‌بهای پیشنهادی غیرمتعارف به متقاضیان معرفی شده است.
هر چند در بخش دیگری از بازار و در میان محلات مختلف و گروه‌های متراژی متفاوت، فایل‌های با نرخ اجاره بهای پیشنهادی متعارف نیز وجود دارد.
با این حال تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم اکنون التهاب قیمتی در نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها بیشتر از آنکه در میان فایل‌های آپارتمان‌های مصرفی واقع در مناطق معمولی مشاهده شود مربوط به فایل‌های اجاره آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در مناطق شمالی شهر است.
در واقع شدت التهاب قیمتی در بازار اجاره در روزهای اخیر در این گروه از مناطق و در میان این دسته از آپارتمان‌ها (مناطق شمالی و آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ) بیش از سایر مناطقشهر تهران بوده است.
این در حالی است که تعداد فایل‌هایی که با شرایط دریافت کل اجاره‌بها به‌صورت اجاره‌بهای ماهانه بدون تعیین مبلغ ودیعه به بازار عرضه شدند در این محلات نسبت به قبل افزایش یافته است.
واسطه‌های بازار اجاره مسکن معتقدند هم‌اکنون شرایط ویژه‌ای در بازار اجاره حاکم است اما آنچه مسلم است آنکه بازار کشش کافی برای پذیرش نرخ‌های غیرمتعارف اجاره را ندارد.
برآیند نظرات کارشناسان از طرح مالیات بر عایدی مسکن این است که این طرح نباید اثر منفی در ساختوساز بگذارد، اما می‌تواند برای معاملات غیرمصرفی، مفید باشد.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه که کمیسیون اقتصادی مجلس آن را تأیید و به کمیته مالیاتی فرستاده موافقان و مخالفانی دارد که نظر هرکدام در نوع خود منطقی به نظر می‌رسد.
نمایندگان پیشنهاد دهنده در گام نخست قصد دارند مالیات بر عایدی سرمایه را برای بخش مسکن و سپس خودرو و سکه وضع کنند. هدف ورود ۲.۵ میلیون خانه خالی به بازار مصرف و کوتاه کردن دست سوداگران از بازار مسکن عنوان میشود. با این حال کارشناسان می‌گویند نباید همانند سال ۱۳۶۶ بی‌گدار به آب زد.
اوضاع ساخت و ساز اصلاً خوب نیست. طرح جامع مسکن می‌گوید سالیانه باید یک میلیون واحد مسی ساخته شود، اما سال ۱۳۹۶ فقط ۳۳۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شد. امسال هم برآورد معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی آن است که تولید به کمتر از ۳۰۰ هزار واحد رسیده است.
مهمترین علت مشکل به هزینه‌های هنگفت تولید مربوط میشود که با توجه به کاهش توان خریداران مصرفی، ساخت و ساز را ریسک‌پذیر کرده است. بنابراین در شرایط رکودی فعلی، امکان فشار مالیاتی به سازندگان وجود ندارد.
مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن پس از حدود یک سال بحث و بررسی بین موافقان و مخالفان، ظاهراً با اراده کمیسیون اقتصادی مجلس به سمت اجرا نزدیک میشود. موافقان این پیشنهاد که غالب آنها را نمایندگان تشکیل می‌دهند می‌گویند که مالیات به کاهش سوداگری و کاهش قیمت مسکن منجر میشود.
بر اساس آمار ارائه شده توسط یکی از نمایندگان مجلس بین سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۶ درصدمعاملات مسکن از نوع سوداگری بوده؛ در حالی که این رقم در سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۲۰ درصد بوده است. بهارستان‌نشینان معتقدند یکی از دلایل رشد پی در پی قیمت مسکن به معاملات غیرمصرفی مربوط میشود.
در سوی مقابل اما مخالفان مالیات مسکن که معدود نمایندگان مجلس هم در بین آنها دیده می‌شوند، معتقدند حدود ۸۰ درصد مسکن کشور توسط بخش خصوصی تولید میشود، حال اگر ت‌های مالیاتی سخت‌گیرانه در این حوزه اعمال شود، به طور حتم سازندگان انگیزه‌ای برای فعالیت نخواهند داشت.
گروه سوم از کارشناسان هم با کلیت طرح مالیات بر عایدی مسکن موافقند اما می‌گویند که در شرایط رکود کارایی نخواهد داشت؛ مثل دوره‌ای که هم‌اکنون در آن قرار داریم.
بخش خصوصی البته چندان تمایلی به این نوع مالیات ندارد. دبیر کانون انبوه‌سازان می‌گوید که همین حالا هممالیات بر گُرده تولیدکنندگان قرار دارد. فرشید پورحاجت معتقد است که هر نوع فشار مالیاتی منجر به فرار بیش از پیش سرمایه‌ها خواهد شد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز دوبی را مثال می‌زند که با ارائه مشوق‌های مالیاتی، آباد شد. مصطفی‌قلی خسروی می‌گوید: زمانی که در شهر دوبی، ساختمان‌سازی آغاز شد، دولت مالیات این حوزه را پایین آورد تا سرمایه‌گذاران ترغیب شوند. ولی ما طی سال‌های اخیر برای بخش مسکن که مولد و پیشران اقتصاد محسوب میشود مالیات‌های سنگین وضع کرده‌ایم که نتیجه‌ی آن به فرار سرمایه از این حوزه منجر شده است.
مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید: به دلیل تورم غیرقابل پیش‌بینی در کشور، محاسبات مربوط به عایدی سرمایه‌گذاران از مسکن دشوار شده و به جای مالیات، بهتر است فضای کسب و کار در بخش ساختمان را فراهم کنیم.
حتی یک کارشناس اقتصادی که موافق مالیات مسکن است عنوان می‌کند که نباید سرمایه‌گذاری در این بخش را دچار اختلال کنیم. بهنام ملکی با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه به نفع ۹۸ درصد مردم خواهد بود گفت: با توجه به حساسیت‌های بخش مسکن نباید سرمایه‌گذاری در این بخش را دچار اختلال کنیم اما حتماً از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود؛ در غیر این صورت میلیاردها تن نهاده‌های ساختمانی هدر می‌رود.
شاید نگرانی عمده از وضع مالیات به تجربه سال ۱۳۶۶ مربوط شود که بنا به گفته‌ی غلامرضا سلامی، مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی، سال ۱۳۶۶ مالیات بر عایدی سرمایه داشتیم اما به قدری در آن فساد ایجاد شد که ناچارا قیمت منطقه‌ای گذاشتند. در آن سال‌ها عدم اتصال دستگاه‌های مرتبط با اداره مالیات، مشکل اصلی عنوان میشد.
بررسی متغیرهای سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن طی چند ماه اخیر نشان می‌دهد بازار مسکن پس از گذشت یک دوره عمیق رکود چند ساله، هم‌اکنون به ایستگاه پایانی پیش‌رونق نزدیک شده و به‌نظر می‌رسد بازار مسکن طی چند ماه آینده یک دوره رونق مناسب و منطقی را تجربه کند.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد*، در این میان آنچه اهمیت دارد تفاوت جنس دوره رونق پیش‌رو با دوره‌های رونق گذشته است. به این معنا که اگرچه قرار گرفتن بازار مسکن در فاز رونق طی دوره‌های گذشته همواره با جهش و افزایش چندین برابری قیمت‌ها همراه بود اما روند تغییرات سمت تقاضا، عرضه و همچنین تغییراتی که در هرم جمعیتی طی چند سال گذشته اتفاق افتاده نشان می‌دهد که شرایط بازار مسکن با تغییرات عمده‌ای نسبت به دوره‌های قبل مواجه شده و همین موضوع سبب میشود انتظار جهش قیمتی از بازار مسکن در دوره رونق پیش‌رو وجود نداشته باشد. یا به تعبیر دیگر شکل‌گیری انتظار برای جهش قیمت‌ها از سوی سمت عرضه یا فعالان بازار با واقعیت‌های موجود در بازار تناسب و همخوانی ندارد.
در چنین شرایطی قرارگیری بازار مسکن در وضعیت رونق مناسب و منطقی سبب میشود تا فعالان حرفه‌ای و متقاضیان مصرفی وارد بازار شده و فعالیت منطقی خود را کلید بزنند. به این معنا که یک متقاضی با مجهز شدن به ابزارتسهیلات بانکی یا از مسیر پس‌انداز پول وارد بازار شده و بتواند از فروش ملک خود سود منطقی و مناسب‌تر از سود بانکی به دست آورد.
چون کسب سود معادل بازدهی نرخ سود بانکی به علاوه سود منطقی بین ۳ تا ۴ درصد سبب میشود که فعالان و متقاضیان جدیدی در بازار حاضر شوند. البته در این مقطع زمانی که بازار مسکن آماده ورود به فاز رونق میشود ممکن است برخی فعالان بازار با برداشت اشتباه از جنس رونق پیش‌رو و به طمع کسب سود چند برابری، اقدام به افزایش ناگهانی قیمت‌های پیشنهادی املاک کنند و نهایتا منجر به بروز انحرافاتی در بازار ملک شوند. برای جلوگیری از منحرف شدن بازار مسکن دو اقدام اساسی باید مدنظر قرار گیرد.
نخست آنکه دولت و نهادهای نظارتی مسوول، مجموعه اقدامات و فعالیت‌هایی را که سبب میشود بازار رونق بیشتری بگیرد انجام ندهند و اجازه دهند بازار در مسیر طبیعی خود به سمت رونق حرکت کند. تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد زمانی که حرکت بازار به سمت رونق آغاز میشود نهادهای مسوول اقدام به اجرای برخی طرح‌های رونق‌زا می‌کنند و همین امر منجر به انحراف بازار از مسیر اصلی خود میشود.
در این مقطع اگرهم نهادهای مسوول و دولت خواهان اجرای برخی طرح‌های انبساطی برای رونق‌گیری بازار مسکن هستند بهتر است فقط در قالب طرح‌های حمایت از اقشار متوسط رو به پایین باشد. به‌ویژه آنکه طی سال‌های اخیر در بخش مسکن ابزارهای مناسبی مطرح شده که درصورت استفاده صحیح می‌توانند باعث حرکت روان خریداران و فروشندگان شوند.
ابزارهایی نظیر وام‌های خرید با استفاده از اوراق حق تقدم خرید مسکن، صندوق‌های زمین ساختمان، وام‌های با بهره‌های پایین نظیر مسکن یکم، وام‌های بافت‌های فرسوده، انتشار اوراق بهادار رهنی، تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن (S&L)و…، در چند سال گذشته طراحی و اجرا شده است.
دومین موضوعی که باید مورد توجه قرار گیرد تدوین ت‌های منظم بلندمدت برای بخش مسکن است. در صورتی‌که دولت به تدوین مجموعه‌ای از ت‌های منطقی و منظم برای حرکت بازار مسکن در یک مسیر مشخص اقدام کند، می‌تواند از انحراف بازار نه تنها در این دوره، بلکه طی دوره‌های آتی نیز جلوگیری کند.
چراکه برخلاف تصور برخی که وظیفه دولت را رونق دادن به بخش مسکن می‌دانند، جایگاه درست دولت بسترسازی برای فعالیت مناسب فعالان در این بخش است. یکی از مشکلات ساختاری این بخش در اقتصاد ایران دخالت‌های نابجای دولت در سال‌های گذشته بوده است که با ت‌های نامناسب از نظر زمانی و مکانی در عمل باعث ایجاد نارسایی و ناکارآمدی در این بخش و سایر بخش‌ها شده است. این درحالی است که به‌طور کلی و براساس دانش اقتصادی دامنه دخالت دولت باید محدود و در شرایط خاصی باشد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تحلیل وضعیت موجود در بازار معاملات مسکن، تقویت میل به خرید آپارتمان در تهران و شهرهای بزرگ را آلارم خوب (مثبت) برای سرمایه‌گذاران ساختمانی تلقی کرد.
بررسی‌های معاونت مسکن در این باره نشان می‌دهد: پیش‌نشانه‌های رونق معاملات ملک که از ابتدای امسال در بازار مشاهده شده بود در نیمه دوم سال نیز تقویت شده است به‌طوری که داده‌های آماری حاصل از رصد ماهانه معاملات در بنگاه‌های املاک، خروج از رکود را علامت می‌دهد.
حجم کل معاملات خرید آپارتمان در ۸ ماه اول امسال رقمی معادل ۵/ ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. این در حالی است که در نیمه اول امسال میزان رشد معاملات کمتر از ۷ درصد بوده بنابراین مشخص میشود سرعت بازار در مسیر ورود به رونق، در ماه‌های گذشته از نیمه دوم سال بیشتر شده است.
۱۰۶ هزار و ۱۱۳ واحد مسی در مناطق ۲۲ گانه تهران در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان آبان، فروش رفته است. آمارها همچنین نشان می‌دهد: عمده تغییر مثبت در سرعت حرکت بازار معاملات ملک طی پاییز امسال، در ماه میانی فصل جاری اتفاق افتاده است. بازار معاملات ملک به لحاظ تعداد آپارتمان‌های فروشی در آبان ۹۶ رقمی معادل ۶ درصد نسبت به مهر ماه امسال بزرگتر شد.
پیش‌بینی‌ها درباره چشم‌انداز بازار معاملات ملک تا پایان سال جاری حکایت از تداوم روند رشد تحت تاثیر نقل و انتقالات شب عیددارد. دی ماه سال گذشته، میزان خرید و فروش آپارتمان به بالاترین سطح طی ماه‌های سال ۹۵ رسید و نزدیک به ۱۶ هزار واحد مسی در اولین ماه از زمستان ۹۵ در تهران فروش رفت.
دی ماه سال ۹۴ نیز معاملات خرید مسکن در تهران، به شکل متفاوت از سایر ماه‌های همان سال، اوج گرفت. بر اساس تجربه خریدهای زمستانی در بازار ملک، می‌توان انتظار داشت در شرایط فعلی که فضای حاکم بر معاملات به مراتب مساعدتر از دو سال گذشته است، خرید و فروش آپارتمان در فصل آخر رونق بگیرد.
معاون مسکن و ساختمان در این باره اعلام کرد: روند فعلی آلارم خوبی برای سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و سازهای مسی است. یکی از بهترین اشکال سرمایه‌گذاری ساختمانی در مقطع فعلی، احیای پروژه‌های نیمه تمام در شهرهای بزرگ از جمله در تهران است.
در حال حاضر با استناد به آخرین گزارش فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در کل کشور، حجم عرضه مسکن نوساز به بازار (تعداد واحدهای مسی تکمیل شده) به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد تنزل پیدا کرده که این میزان عرضه به اندازه کمتر از نصف نیاز سالانه بازار به ساخت و ساز جدید و همچنین معادل نصف میزان عرضه در زمان رونق ساختمانی برآورد میشود.
از طرفی، کف نیاز سالانه در بازار مسکن بر اساس میزان ازدواج‌ها و مطالعات انجام شده در طرح جامع مسکن، ۵۵۰ هزار واحد در سال است. با توجه به تعداد قابل توجه ساخت و سازهای مسی ناتمام و تعریف شده در شهرها و سرمایه‌گذاری‌های ناکام در سال گذشته در این پروژه‌ها، سازنده‌ها در مقطع فعلی به اتکای رشد معاملات فروش می‌توانند با نقدینگی حاصل از آن نسبت به تکمیل ساخت و سازهای نیمه کاره اقدام کنند. در این میان، افزایش قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای سازنده‌ها نسبت به پارسال افزایش داده است.
در حال حاضر بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح ۱۵ درصد در نقش محرک خریدهای مصرفی، هر ماه بخشی از سپرده‌گذاران قدیمی را که سررسید دوره سپرده‌گذاری‌شان در بانک‌ها فرا می‌رسد، وارد بازار ملک می‌کند.
افرادی که با انصراف از سپرده‌گذاری در بانک‌ها طی ماه‌های اخیر مسیر بازار مسکن را پیش گرفته‌اند، عمدتا افرادی هستند که پیش‌تر نیز راغب به جابه‌جا شدن از محل ست خود به قصد خرید آپارتمان بهتر –به لحاظ مساحت یا محله- بودند اما همواره نرخ‌های جذاب سود بانکی بر این رغبت اثر منفی می‌گذاشت و مانع از خروج آنها از بازار سپرده‌گذاری بانکی میشد. از ابتدای پاییز امسال به دلیل هماهنگی معنادار بانک‌ها در اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار و تعهد واقعی شان به پرداخت سود حداکثر ۱۵ درصد به سپرده‌های جدید، میزان تقاضا برای خرید مسکن در تهران رو به افزایش گذاشته است.
مشاوران املاک می‌گویند فایل‌هایی که از ابتدای سال گذشته برای فروش آپارتمان در بنگاه‌ها ایجاد شده بود، در همین دو ماه اخیر و به رغم پایان فصل اصلی نقل و انتقال، با مراجعه و استقبال پرحجم مشتری مواجه شده است.
برخی مالکان همین فایل‌ها طی چند روز گذشته موفق به فروش واحد خود شده‌اند. بخشی از فروشنده‌ها و خریداران مسکن، ترکیب همان گروه متقاضیان تبدیل به احسن را تشکیل می‌دهند که تا کنون به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید آپارتمان آنها، امکان جابه‌جا شدن و خرید آپارتمان بهتر از خود آنها نیز سلب شده بود و در نتیجه، یک پتانسیل معاملاتی در بازار ملک امکان حرکت نداشت. اما اکنون اقبال به خرید مسکن باعث شده این گروه بتواند با فروش آپارتمان خود، در نقش متقاضی جدید وارد بازار شود و به همین ترتیب چرخه خرید و فروش آپارتمان رونق بگیرد.
بانک‌ها از تابستان سال گذشته با مصوبه شورای پول و اعتبار موظف شده بودند به سپرده‌گذاران بانکی نرخ سود حداکثر ۱۵ درصد پرداخت کنند اما این مصوبه تا اواخر تابستان امسال در غالب بانک‌ها اجرایی نشد. بانک‌ها در این فاصله، سود‌های حداقل ۲۰ درصدی به عناوین مختلف به سپرده‌گذاران پرداخت کردند.
این میزان نرخ سود در مقایسه با تورم متوسط ۱۰ درصدی از یک سو و بازدهی نزدیک به صفر بازارهای رقیب (مهمترین بازار موازی بازار پول برای سرمایه‌گذاری، بازار مسکن است که سال گذشته در عمده ماه‌ها با زیان ۲ تا ۳ درصدی در سرمایه‌گذاری روبه‌رو بود) باعث شد سپرده‌گذاری در بانک‌ها به انتخاب اول افراد تبدیل شود.
اما در حال حاضر کم شدن فاصله نرخ سود بانکی و نرخ تورم از یکسو و همچنین رشد مثبت قیمت مسکن از سوی دیگر باعث اقبال به خرید ملک شده است. در حال حاضر ماهانه بیش از ۱۳ هزار واحد مسی در تهران خرید و فروش میشود.
طرح راه‌اندازی لیزینگ مسکن برای بار دوم طی ۵ سال گذشته در دستور کار قرار گرفت. این طرح با هدف انجماایی از بازار ملک هم در حوزه فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز و هم واحدهای مسی در حال ساخت، ابتدا موجب تقویت قدرت خرید بخشی از تقاضای مسکن که تاکنون از سبد تسهیلات ملکی محروم بود‌ه‌اند، میشود و در نهایت باعث افزایش عرضه مسکن خواهد شد.
گروه متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن – دهک متوسط رو به بالا دارای استطاعت پرداخت قسط بالا – برای فروش خانه ریزمتراژ و خرید بزرگ‌متراژ به حداقل ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز دارد. ا
ز آنجا که طی سال‌های اخیر ارتباط موثری بین وام‌های خرید با نیاز این گروه برقرار نبود، از یکسو معاملات تبدیل به احسن در کمترین حجم اتفاق افتاد و ازسوی دیگر، خانه‌اولی‌های متقاضی کم‌متراژ با کمبود شدید فایل روبه‌رو شدند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد تسهیلات لیزینگ مسکن می‌تواند برای واحدهای میان متراژ و بزرگ، تقاضای موثر ایجاد کند و ضمن احیای نبض معاملات خرید در بخشی از بازار که با مازاد عرضه (واحدهای بزرگ) روبه‌رو است، فایل مناسب خانه‌اولی‌ها را نیز در بازار اضافه کند. این تسهیلات در نهایت بازار ساختوساز را – به‌واسطه فروش تازه‌سازها – از رکود خارج خواهد کرد.
ت‌گذار بخش مسکن برای گشایش قفل بازارهای ساخت و ساز و خرید و فروش آپارتمان، کلید لیزینگ را پیشنهاد کرده است اما برای به کار افتادن همین کلید رونق‌زا ابتدا باید ۵ قفل در مراحل بالاتر باز شود.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پنج‌شنبه گذشته در گفت‌وگوی ویژه خبری شبکه دو سیما با ادبیاتی متفاوت از آنچه طی ماه‌های اخیر از سوی دولتی‌ها درباره راهکار در اولویت دولت برای رونق‌بخشی به مسکن مطرح شده، چالش موجود در این بازار را تحلیل کرد.
این مقام مسول در بخش مسکن در این برنامه تلویزیونی گفت: «پوشش ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسی با تسهیلات، معقول است اما با توجه به اینکه در این حوزه فقط بر تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم (وام خانه اولی) تمرکز شده، باید از روش‌های موجود فراتر رفت و از مسیرهای دیگری همچون لیزینگ مسکن بهره گرفت. از مسوولان بانکی خواسته‌ایم برای خانوارهایی که امکان پرداخت قسط ماهانه تا ۵ میلیون تومان را دارند، راه‌حل اعتباری ارائه کنند.»
طی ماه‌های اخیر و بعد از تغییرات مدیریتی در این وزارتخانه، وعده‌ها، سخنرانی‌ها و البته طرح‌های در حال تدوین با نگاه تک‌بعدی به سمت عرضه مسکن بدون لحاظ افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی، اعلام و پایه‌گذاری شد.
دغدغه‌ای که در این مدت توسط مدیران جدید برای بازار مسکن وجود داشته، عمدتا بر جبران کمبود عرضه مسکن از طریق خانه‌سازی انبوه در بافت فرسوده و شهرهای جدید در تیراژ مثلا ۴۰۰هزار واحد در سال محدود بوده است و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز دو تا سه مرتبه به صراحت بر نداشتن برنامه برای افزایش سقف وام خرید تاکید کرده بود.
صرف‌نظر از اینکه پاسخ عملیاتی به آن دغدغه تا چه حد امکان‌پذیر است -و آیا سرمایه‌گذاران ساختمانی تا قبل از رویت واقعی مشوق‌ها، حمایت‌ها و یارانه‌های در نظر گرفته شده برای این منظور، حاضر به انجام تکلیف خانه‌سازی به سفارش دولت هستند یا خیر- این شکل نگاه از سمت ت‌گذار به بازار مسکن مبنی بر حل همه مشکلات بخش در صورت صرفا افزایش عرضه یک نقطه تاریک پرخطر دارد.
تمرکز بر سمت عرضه مسکن بدون توجه به نیاز اعتباری و قدرت خرید سمت تقاضا، در عمل حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای سازنده‌ها معطل و ناتمام می‌گذارد و امکان فروش واحدهای ساخته شده را به دلیل نبود قدرت خرید سلب می‌کند به‌طوری که هدف ت‌گذار مبنی بر رونق عرضه، در نهایت محقق نخواهد شد.
اکنون ظاهرا ت‌گذار با تشخیص نیاز بازار مسکن به برنامه‌ها و راهکارهای تعادلی به جای ت یکطرفه، از شبکه بانکی خواسته است مقدمات راه‌اندازی مسیر شارژ قدرت خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به بالا را فراهم و این مسیر را فعال کند.
دهک‌های متوسط رو به بالا در همه سال‌های گذشته و حتی از سال ۹۲ تا ۹۶ -که مدیران وقت بخش مسکن توانستند بانک مرکزی را به پایان سرکوب تقاضای مسکن از طریق تعدیل سقف تسهیلات خرید متناسب با بخشی از تورم ملکی سال‌های ۸۸ تا ۹۲ متقاعد کنند- از هر نوع تسهیلات بانکی چه به شکل وام و چه به در قالب لیزینگ، محروم بوده است.
طی ۴ سال منتهی به ۹۶، دو گروه در دولت و شبکه بانکی، تلاش کردند بازار لیزینگ مسکن را از بن‌بست تی و اجرایی خارج کنند. این بازار پس از آن تلاش‌ها، روی کاغذ و در چارچوب دستورالعمل مصوب بانک مرکزی مورخ سال ۹۵، از بن‌بست تی خارج شد اما چون محتوای دستورالعمل تاکنون ابزار موثر و کار راه‌انداز در اختیار شکل‌دهنده‌های بازار لیزینگ مسکن قرار نداده است، این بازار در واقعیت همچنان در بن‌بست قرار دارد به‌طوری که سقف تسهیلاتی که در حال‌حاضر برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد ۱۶۰ میلیون تومان است که البته به نام وام بانکی پرداخت میشود.
درباره این سایت